GEISELBERG
Die BWSG-Wohnhausanlage am Geiselberg wurde von 2019 bis 2023 modernisiert. Die Arbeiten umfassten u.a. Aufzugs- und Balkonzubauten, Fassadendämmung, Maßnahmen zum Brandschutz und den Zubau neuer Dachgeschoss-Wohnungen.
Der Startschuss für die Sanierung wurde mit einem Informationsabend im Juli 2019 gelegt, die Baustelleneinrichtung erfolgte im Oktober 2019.
Im Folgenden erfahren Sie alles Wichtige rund um die Sanierung!
News und Aktivitäten
Oktober 2022 | Abschluss der Mieterbetreuung
Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Mieterinnen und Mieter, mit Ende Oktober endet die Begleitung der Sanierung am Geiselberg durch wohnbund:consult. Dementsprechend kommt die Mieterbetreuung
September 2022 | Öffnungszeiten Infopoint
Sehr geehrte Damen und Herren, bis zum Ende der Mieterbetreuung durch wohnbund:consult sind wir nurmehr an zwei Terminen für Sie vor Ort. Der Infopoint ist dementsprechend im Herbst
April 2022 | Auto teilen leicht gemacht
E-Carsharing in der Hauffgasse bleibt fix! Wir freuen uns dass das von uns initiierte und begleitete E-Carsharing Projekt in der Hauffgasse auch längerfristig bestehen bleibt.
März 2022 | Öffnungszeiten Infopoint
Sehr geehrte Damen und Herren, bis zum voraussichtlichen Abschluss der Sanierung ist die Mieterbetreuung nurmehr monatlich im Infopoint für Sie vor Ort. Der Infopoint ist dementsprechend am Montag,
DATEn und fakten zum sanierungsprozess
INFOS & MITBESTIMMUNG
Über einen Teilzeitraum der Sanierung wurde eine Mieterbetreuung von wohnbund:consult angeboten. Diese informierte über die einzelnen Etappen und Maßnahmen der Sanierung und bot der Bewohnerschaft die Möglichkeit Anliegen einzubringen. Hierfür wurde eigens ein Infopoint vor Ort eingerichtet.
ECKDATEN
- 282 Mietwohnungen
- Bauträger / Eigentümer: BWSG
- Erstbezug zwischen 1951-1957
- Netto Nutzfläche 15.500m²
- Bestandswohnungen 282
- Dachausbau / neue Wohnungen:
80 Wohnungen auf ca. 5.500m²
DER ZEITPLAN
Die Sanierung der Wohnhausanlage erfolgte zwischen Oktober 2019 und September 2023.
Fotocredit aller Luftbilder Geiselberg: © BWSG, AT Media Solutions
MASSNAHMEN DER SANIERUNG
Maßnahmen der Modernisierung
– Aufzugsanbauten
– Balkonzubauten
– Errichtung Fahrradabstellraum und Kleinkinderspielplatz
– Errichtung einer Fotovoltaikanlage am Dach
Thermische Maßnahmen
– Fassadendämmung im Bereich der Balkonzubauten
– Tausch der Hauseingangstüren
– Kellerdeckendämmung
Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen
– Instandsetzen der Stiegenhäuser
– Einbau von neuen Wohnungseingangstüren
– Neue Farbbeschichtung der Fassade
– Erneuerung der Außenanlage in Abstimmung mit der Bewohnerschaft
Sicherheitstechnische Maßnahmen
– Maßnahmen zum Brandschutz
– Erneuerung der Beleuchtung im Stiegenhaus
– Erneuerung E-Installationen & Blitzschutzanlage
– Erneuerung Gegensprechanlage
Neue Wohnungen
– Dachaufstockung
– 80 neue DG-Wohnungen mit Wohnungsgrößen zw. 45m² und 90m²
Umweltfreundliche Maßnahmen
– Errichtung einer Photovoltaikanlage am Dach
– Nutzung Sonnenstrom für Allgemeinbereiche (u.a. Aufzüge, Beleuchtung …)
– Damit einhergehende Einsparung von Energiekosten
– Entlastung der laufenden Betriebskosten
Eine übersichtliche Darstellung der Maßnahmen finden Sie HIER.
Welche Wohnanlagen betrifft die Sanierung?
– Drischützg. 7 / Stg. 1-4
– Zehetbauerg. 4 / Stg. 5-8, Drischützg. 9-11
– Am Kanal 61a-63, Geiselbergstr. 50
– Geiselbergstr. 50a-52
– Geiselbergstr. 56-56a, Drischützg. 24
– Drischützg. 26-32, Am Kanal 63a-65
In welchem Zeitraum wird die Sanierung durchgeführt?
Zwischen Oktober 2019 und September 2022.
FRAGEN UND ANTWORTEN
THEWOSAN
Warum ist eine Sanierung der Anlage notwendig?
In erster Linie geht es bei einer thermischen Sanierung um Energieeinsparung, die Verbesserung des Raumklimas und den letztlich den Beitrag zur Eindämmung des Klimawandels durch Verbesserung der Gebäudeenergiebilanz und der Verwendung nachhaltiger Energie. Für diese Schwerpunkte werden nicht unerhebliche Förderungen (in Form nicht rückzahlbarer Einmalzuschüsse) in Anspruch genommen. Im speziellen Fall dieser Wohnhausanlage muss neben der thermischen Erneuerung der hofseitigen Fassade und der Wärmedämmung der Kellerdecke auch der Zubau von Balkonen zur Erhöhung des Wohnkomforts, der Zubau von Aufzügen zur Verbesserung der Barrierefreiheit und die optische Aufwertung des Gebäudes durch eine zeitgemäße Farb- und Materialgestaltung, erwähnt werden.
Welche Art von Dämmung kommt?
Die Wohnhausanlage wird hofseitig um eine Vollwärmeschutzfassade mit 20 cm Polystyrolplatten (im WDVS) ergänzt. Über der Fassadendämmung wird verputzt.
BALKONE
Wann erfolgt der Zubau der Balkone?
Der Zubau der Balkone erfolgt sukzessive entlang der einzelnen Bauteile. Dementsprechend werden die Balkone im nördlichen Bauteil (Geiselbergstraße / Am Kanal) zuerst und voraussichtlich bis Frühjahr 2022 fertiggestellt. Zuletzt erfolgt die Fertigstellung der Balkone in der Drischützgasse 9-11, voraussichtlich bis Herbst 2022.
Wie läuft der Balkonzubau ab?
In einem ersten Schritt werden die Fundamente gelegt, anschließend die Trägerkonstruktion errichtet, abschließend erfolgt die Montage der Stahlkonsolen und des VR-Glasgeländers. Der Einbau der Balkontüre erfolgt zeitlich unabhängig und da dieser nur mit Zugang zur Wohnung realisiert werden kann, wird die örtliche Bauaufsicht individuelle Termine vereinbaren.
Muss dafür in meiner Wohnung gearbeitet werden?
Das Versetzen des Heizkörpers sowie der Einbau der Balkontüre können nur wohnungsinnenseitig erfolgen, alle anderen Arbeiten finden außerhalb statt. Wir sind bemüht wohnungsinnenseitige Arbeiten an einem Tag abzuwickeln.
Wie groß werden die Balkone?
Aufgrund der verschiedenen räumlichen Verhältnisse gestaltet sich die Größe der Balkone leicht unterschiedlich. Die Ausführungen reichen dabei von 5,3m² bis 7,5m².
Wie werden die Balkone gestaltet?
Bei den Balkonen handelt es sich um ca. 2m tiefe und 3 m breite Zubauten in Stahlkonstruktionsweise. Die Brüstung wird mit mattiertem VS-Glas ausgeführt was einen Kühleffekt, sowie Lichtdurchlässigkeit bei gleichzeitiger Blickdichte mit sich bringt.
Was kostet mich der Balkon?
Laut §17 Abs. 2 MRG zählen Balkone nicht zur Nutzfläche der Wohnung. Daher entstehen durch den Balkonzubau keine zusätzlichen Mietkosten. Bei den Wohnungen die hingegen mit einer Loggia ausgestattet werden, gilt diese als Nutzfläche und fließt anteilig in die Verteilung der Betriebskosten ein.
Wann darf ich meinen Balkon betreten?
Bis zur endgültigen Fertigstellung der Balkone wird die Balkontüre durch einen Z-Winkel gesichert und darf nur zu Zwecken der Raumlüftung angekippt werden. Nach Fertigstellung der Arbeiten und Abnahme der Balkone wird dieser demontiert. Anschließend erhalten Sie die Freigabe den Balkon zu nutzen. Vor der Freigabe durch die Genossenschaft ist das Betreten des Balkones steng untersagt.
SANIERUNGSDAUER & BEEINTRÄCHTIGUNG
In welchem Zeitraum wird die Sanierung durchgeführt?
Die Umsetzung des Sanierungsprojektes wird ca. 3,5 Jahre in Anspruch nehmen und voraussichtlich zwischen Oktober 2019 und September 2023 abgewickelt. Generell wird die Wohnhausanlage Drischützgasse / Geiselbergstraße in 2 größeren Bauabschnitten modernisiert: Begonnen wird dabei mit dem nördlichen Bauteil, welcher die Adressen: Geiselbergstraße 50-56a, Am Kanal 61a-65 und Drischützgasse 24-32 umfasst. Anschließend wird der südliche Bauteil mit den Adressen: Drischützgasse 7-11 und Zehetbauergasse 4 modernisiert. Im Bereich der Drischützgasse 7-11 und Zehetbauergasse verlagern sich die Sanierungsarbeiten daher schwerpunktmäßig in die Jahre 2022/2023.
Mit welchen Beeinträchtigungen ist außerhalb meiner Wohnung zu rechnen?
Eingeschränkt ist während der Fassadenarbeiten die Sicht- und Lüftungsmöglichkeit. Eine gewisse Lärm- und Staubbelästigung ist bei Arbeiten in dem geplantem Ausmaß nicht zu vermeiden.
Mit welchen Beeinträchtigungen innerhalb der Wohnung ist während der Sanierung zu rechnen?
Die Arbeiten innerhalb der Wohnungen beschränken sich planmäßig auf den Tausch der Wohnungseingangstüren, das Versetzen des Heizkörpers und den Einbau einer Balkontüre. Der Tausch der Wohnungstür erfolgt dabei zeitlich losgelöst. Der Einbau der Balkontüre wird in enger Abstimmung mit dem Versetzen des Heizkörpers durchgeführt.
Wie läuft der Tausch der Wohnungseingangstüre ab?
Die Schlüssel für neue Schließanlage werden vorab über Mieterbetreuung/Hausbetreuer ausgegeben. Die Terminkoordination erfolgt seitens Türentischler (LBW) und der Türtausch dauert einen ganzen Tag (7 bis voraussichtlich 17 Uhr). Der Ablauf gestaltet sich wie folgt:
1. Abdecken im Innenbereich
2. Abbruch der alten Wohnungseingangstüre
3. Stemmen / Mauern / Verputzen / Leibung herstellen
4. Einbau der Zarge, Türe, und des neuen Zylinders
5. Verputzarbeiten wohnungsinnenseitig
6. Einbau der Staffel – teilweise Naturmaß, dementsprechend längere Lieferzeit, die Montage erfolgt daher erst später.
Der Maler (für Feinputz und Malerei) kommt erst, wenn das Stiegenhaus komplett fertig ist. Falls Fliesen-/ Parkett-/ Laminatbelag im Einbaubereich beschädigt wird oder entfernt werden muss, wird dies selbstverständlich Bauseits ergänzt (hierbei ist es von Vorteil, wenn eigenes Restmaterial vorhanden ist). Oft sind bestehende Sockelleisten/-fliesen während oder nach Türeinbau im Weg. Deshalb müssen diese demontiert werden und es wird ggf. eine Sonderlösung für eine neue Sockelleiste erfolgen.
Wie wir die neue Wohnungstüre ausgestattet sein?
Die neue Wohnungseingangstüre wird standardmäßig mit 3 Stück Türbändern; einem Einstemmschloss, einbruchhemmend für Zylinder gerichtet als Wechselschloss mit Riegel und Falle; einer Garnitur Wechselbeschlag als Sicherheitsbeschlag, außen Knopf, innen Drücker in Edelstahl; Namensschild und Türspion; Stahlblockzarge und Türblatt in weiß sowie einer Eichentürstaffel mit Schiene aus Edelstahl und dauerelastische Fuge ausgestattet. Im Falle von Sonderwünschen (Sonderausstattungen) sind diese direkt mit der BWSG abzuklären.
Müssen die Kellerabteile im Zuge der Kellerdeckensanierung ausgeräumt werden?
Für die Montage der Kellerdeckendämmung ist in der Mitte des Kellerabteils Platz zum Aufstellen einer Leiter zu schaffen und, von der Decke weg gemessen, ist ein Arbeitsbereich von ca. 1 Meter freizumachen.
Eine Kellerdeckendämmung wird nur in Bereichen ausgeführt, in welchen sich darüber beheizte Räume befinden. Die Kellerdeckendämmung wird daher nicht flächendeckend, sondern nur unter den Wohnungen und Gängen durchgeführt.
Falls die Anwesenheit der MieterInnen bei einzelnen Arbeiten notwendig ist (z.B. Balkontüreinbau), wird von der BWSG bzw. den ausführenden Firmen termingerecht über die erforderliche Anwesenheit informiert. Die Information erfolgt über Aushang in den Stiegenhäusern, Postwurfsendung oder direkten Kontakt. Die Termine können fallweise und anlassbezogen auch direkt mit den ausführenden Firmen vereinbart werden.
RECHTLICHE FRAGEN & KOSTEN
Was kostet die Sanierung?
Die Gesamtkosten der Sanierung belaufen sich voraussichtlich auf ca. 24 Mio.€ (Stand Juni 2019). Die Sanierung ist durch nicht rückzahlbare Zuschüsse in Höhe von 2,5 Mio.€ gefördert. Dennoch ist die umfassende thermisch-energetische Sanierung nicht ausreichend durch Rücklagen gedeckt, worin sich auch die Notwendigkeit einer Erhöhung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages (EVB) nach Baufertigstellung begründet.
Ist mit Mieterhöhungen zu rechnen?
Aufgrund der Nachkalkulation nach den Ausschreibungen ist von einer leichten zukünftigen Steigerung des monatlichen EVB I+II auszugehen. Dieser Betrag wird von der Schlichtungsstelle der Stadt Wien in einem Erhöhungsverfahren festgelegt und orientiert sich an den tatsächlichen Sanierungskosten. Darüber hinaus wird es zu keinen zusätzlichen Mieterhöhungen kommen.
Was ist der EVB?
Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag ist Bestandteil des Entgeltes (der Miete) und in § 14d WGG geregelt. Dieser kann bei Bauten, die älter als 20 Jahre sind, in der Höhe von derzeit max. € 2,0/m² (Stand Juni 2016) eingehoben werden, um künftige Sanierungsarbeiten zu finanzieren. Reichen diese Beträge nicht aus, ist gem. § 14 Abs. 2 WGG ein gerichtliches Erhöhungsverfahren einzuleiten, in welchem die vorübergehende Erhöhung der Miete gerichtlich abgesprochen wird. Dieser erhöhte, gerichtliche EVB orientiert sich an den tatsächlichen Kosten der Sanierung und hat daher keine betragliche Obergrenze wie der EVB nach § 14d. Er orientiert sich an den festgestellten Kosten im vorgegebenen Vorschreibungszeitraum. Die Notwendigkeit des Verfahrens nach § 14 Abs. 2 WGG stellt sich rechnerisch erst definitiv heraus, wenn die absehbaren Kosten aufbereitet sind.
Werden die Betriebskosten steigen?
Einerseits kann es durch die Kosten für Wartung der neuen Aufzüge, der neuen Haustechnik sowie der Pflege der Grünanlagen und des Kleinkinderspielplatzes zu steigenden Betriebskosten der Wohnanlage kommen. Andererseits ist eine Einsparung von Energiekosten durch den Betrieb der Allgemeinanlagen mit Sonnenenergie vom Dach der Wohnhausanlage sowie einen verringerten Heizwärmebedarf durch die neue Isolierung zu erwarten. Die genaue Veränderung der Betriebskosten lässt sich erst im Betrieb nach abgeschlossener Sanierung feststellen.
Kann ich eine Mietzinsminderung wegen Baulärm geltend machen?
Da Baulärm im Wege von Sanierungen als ortsübliche und notwendige Begleiterscheinungen im geschlossenen Baugebiet gesehen werden, besteht, unter Hinweis auf die Judikatur der Oberstgerichte (5 Ob 57/13p), kein Anspruch auf Mietzinsminderung.
Muss ich mich an den Betriebskosten für die Aufzüge beteiligen, auch wenn ich im EG wohne?
Da das genossenschaftliche Wohnen in den Anwendungsbereich des WGG fällt ist die Mittragung an den Liftbetriebskosten auch dann bindend, wenn die theoretische Erreichbarkeit von Wohnung und sonstigen Allgemeinräumlichkeiten fehlt (WGG § 20 Abs. 1 Ziff. 1).
GRÜNFLÄCHEN
Wie wird der Innenhof gestaltet?
Die Gestaltung des Innenhofes nach der Sanierung orientiert sich einerseits am vorherigen Aussehen des Grünraumes, andererseits an den Interessen der Bewohner und Bewohnerinnen. Dazu wurde seitens der Mieterbetreuung eine Bewohnerbefragung durchgeführt Die darin erhobenen Wünsche und Anregungen werden anschließend dem Architekten zur weiteren Bearbeitung anvertraut. Jedenfalls werden Ersatzpflanzungen und neue Befestigung der Wege vorgenommen.
Wird im Innenhof ein Kleinkinderspielplatz entstehen?
Gemäß §119, Abs. 6 der Bauordnung für Wien, LGBl. für Wien Nr. 11/1930, in der Fassung des Gesetzes LGBl. Nr. 49/1993, ist für Ihre Wohnanlage ein Kleinkinderspielplatz verpflichtend zu erstellen. Dieser muss ein Mindestmaß von 30m² aufweisen.
BARRIEREFREIHEIT
Welche Maßnahmen zur Barrierefreiheit sind in der Anlage geplant?
Zentral für die Barrierefreiheit sind die entstehenden Aufzugsanbauten. Sie ermöglichen einen barrierearmen Zugang zu den Bestandswohnungen. Die neu entstehenden Wohnungen im Dachgeschoss sind über einen Laubengang komplett barrierefrei zugänglich.
Wie läuft der Zubau der Aufzüge ab und wann sind sie fertiggestellt?
Die insgesamt 20 Aufzugsanbauten (wovon 10 auf den Bauteil Geiselbergstraße und 10 auf den Bauteil Drischützgasse/ Zehetbauergasse entfallen) werden sukzessive errichtet. Zuerst werden die Fundamente gelegt, dann der Aufzugsschacht erstellt und Durchbrüche in Stiegenhaus geschaffen. Nach Vorarbeit der entsprechenden Technikanlagen werden die Fahrstuhlkabinen und -türen und abschließend die Bedienkonsolen montiert. Die Aufzugsanbauten im nördlichen Bauteil werden voraussichtlich bis Ende 2021, jene im südlichen Bauteil voraussichtlich bis September 2022 fertiggestellt.
SICHERHEIT
Welche Maßnahmen zur Sicherheit sind in der Wohnhausanlage geplant?
Als zentrale Maßnahmen zur Verbesserung der Sicherheit sind neben der Erneuerung der Haus- und Wohnungseingangstüren die neue Brandschutzverkleidung und die Brandrauchentlüftung der Stiegenhäuser, die Erneuerung der Blitzschutzanlage sowie die Erneuerung der E- Installationen wie die Beleuchtung Stiegenhäuser zu nennen. Eine komplette Übersicht der Maßnahmen können Sie dem Reiter „geplante Maßnahmen“ entnehmen.
In welcher Ausführung kommen die neuen Wohnungseingangstüren?
Die neuen Wohnungseingangstüren sind mit der Widerstandsklasse 3 zertifiziert. Sie bieten daher neben verbessertem Brand- auch soliden Einbruchschutz. Die Türen werden standardmäßig mit Türspion und Namensschild geliefert. Lieferung und Montage erfolgt dabei durch die Firma LiebBauWeiz.
ZUBAU
Wann und wie erfolgen die baulichen Maßnahmen für den Dachgeschossausbau?
Die neuen Dachgeschosswohnungen werden im laufenden Bauprozess sukzessive errichtet. Dabei wird zuerst der Dachstuhl ausgeräumt und abgebrochen, dann mit den Aufbauarbeiten der Dachgeschosswohnungen begonnen und zuletzt der Ausbau der Dachgeschosswohnungen vorgenommen. Auf dem nördlichen Bauteil Geiselbergstraße-Drischützgasse-Am Kanal (Geiselbergstraße 50-56a, Am Kanal 61a-65, Drischützgasse 24-32) werden die DG-Wohnungen voraussichtlich bis März 2022 fertig gestellt. Auf dem südlichen Bauteil Drischützgasse-Herbortgasse-Zehetbauergasse (Drischützgasse 7, Zehetbauergasse 4) beginnen die Ausbauarbeiten des Dachgeschosses vorraussichtlich im Juli 2021 und werden bis September 2022 andauern.
Wie viele neue Wohnungen wird es geben und welche Wohnungsgrößen werden angeboten?
Insgesamt werden 80 neue Dachgeschossswohnungen mit Wohnungsgrößen von 45m² bis 90m² gebaut. Davon entfallen 58 Wohnungen auf den nördlichen Bauteil Geiselbergstraße-Drischützgasse-Am Kanal, und 22 der neuen Wohnungen entfallen auf den südlichen Bauteil Drischützgasse-Herbortgasse-Zehetbauergasse. Diese Dachgeschosswohnungen stehen für voraussichtlich 13€/m² bis 14 €/m² Brutto zur Miete zur Verfügung.
HAUSTECHNIK
Wie wird der von den Photovoltaik Anlagen generierte Strom verwendet?
Der durch die Photovoltaikanlagen auf dem Dach generierte Strom wird vorrangig für den Betrieb der Allgemeinanlagen, wie der Hofbeleuchtung, der Beleuchtung der Stiegenhäuser und Fahrstühle, der Gegensprechanlagen und sonstiger Haustechnik verwendet. Eine direkte Einspeisung der gewonnenen Energie in die Wohnungen ist leider nicht möglich. Die Energiegewinnung durch Photovoltaik führt zu Einsparungen von Betriebskosten für die Mieter.
